Respeitado o entendimento em contrário, usucapião é o modo originário de aquisição da propriedade através do exercício de prolongado da posse, e quando necessário, após o preenchimento de determinados requisitos legais por quem a pleiteia.
No caso de aquisição de propriedade de bem imóvel, a usucapião tem como fundamento jurídico a consolidação do domínio e consolidação a propriedade do bem através do exercício prolongado da posse do imóvel, obtendo-se assim, a segurança da propriedade privada garantida pelo Estado.
Para prosseguirmos, é necessário alertar ao leitor que existem algumas espécies de usucapião, porém o presente artigo versará apenas sobre a usucapião extraordinária de bens imóveis, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, que dispõe:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.
Para o reconhecimento da usucapião extraordinária, o agente deve deter a denominada posse Ad Usucapionem, e ainda, exercer a posse pelo prazo estabelecido no artigo 1.238 do Código Civil.
Para que a posse seja considerada como Ad Usucapionem, ela deve ser mansa, pacifica, pública, constante e ininterrupta e com Animus Domini.
A posse será considerada mansa quando não tiver contra si, durante o lapso temporal exigido por Lei, nenhum tipo de oposição contra ela. Essa oposição poderá se constituir por uma simples notificação extrajudicial em que o proprietário, possuidor ou terceiro interessado deixa clara sua oposição à posse, suspendendo assim, o lapso temporal necessário para a usucapião.
Por pacifica, entendemos como uma posse tranquila, exercida sem violência, sem clandestinidade e sem precariedade.
A posse pública é a exercida com o conhecimento do proprietário ou de terceiros juridicamente interessados. Ela se caracteriza por não ser uma posse sorrateira, oculta, clandestina, até porque se o proprietário ou terceiros interessados não tiverem conhecimento da posse, não poderão exercer sua oposição se assim o quiserem. Isso implicaria na impossibilidade de caracterizar a posse como “sem oposição”, o que impossibilitaria o ensejo à usucapião.
A posse contínua ou ininterrupta é a posse exercida pelo usucapiendi, ou seja, aquele que pleiteia a usucapião, dentro do prazo exigido pela Lei sem que haja intervalos de não exercício da posse. Evidente que pequenos intervalos de tempo sem que se tenha efetivamente o exercício possessório não têm o condão de impedir a usucapião, como por exemplo a ausência temporária do possuidor em decorrência de breve viagem.
Como último requisito da posse Ad Usucapionem temos o Animus Domini. Dizer que a posse é exercida com Animus Domini, significa dizer que aquele que exerce a posse, a exerce como se dono fosse, ou seja, promove atos inequívocos de proprietário, como o pagamento dos tributos que incidem sobre o bem ou a execução de reformas que atendam com a função social da propriedade.
Dessa forma, nota-se que a usucapião extraordinária requer apenas dois requisitos formais: A posse Ad Usucapionem e o prazo estabelecido no artigo 1.238 do Código Civil, não requerendo nenhum requisito especial para sua caracterização.
Apenas à título de curiosidade, ao estudarmos o instituto da usucapião, observaremos que quanto maior o prazo de exercício possessório estabelecido na Lei, menor será a quantidade de requisitos necessários para a caracterização da usucapião. No entanto, este é um fato a ser estudado em outra oportunidade, uma vez que este breve artigo não comporta uma análise mais profunda do assunto.
Como sempre, lembramos aos leitores que aqui se apresenta uma breve exposição sobre uma modalidade de usucapião, um instituto fascinante e complexo, de modo que para a análise de um caso concreto e orientação adequada, será sempre necessária a consulta à um advogado.
Mateus M Marcondes – OAB 346761