O apartamento é meu e faço a reforma que quiser – Ou ainda – Não devo satisfação para você e o fornecedor vai entrar! Parecem familiares essas frases? É comum que o condômino julgue que está fazendo apenas um pequeno reparo ou modificação e que isso não terá grandes impactos, mas é dever do síndico comunicar as responsabilidades e exigir a documentação adequada no início e final de uma obra. Isso para garantir a segurança de todo o condomínio.
Para regular reformas, existe a NBR 16280:14, que apesar de não ter força de lei, é utilizada como guia para execução e referência para o trabalho de peritos em casos de litígio. Esta NBR define claramente as responsabilidades do possuidor do imóvel, como contratar um responsável técnico, cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas do condomínio que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas. Classifica como reforma, “todo tipo de intervenção na estrutura já existente que vise recuperar, ampliar ou melhorar as condições existentes (com ou sem mudança de funcionalidade)”.
Sendo assim, uma troca de piso ou revestimento que necessite de retirada do material já aplicado na unidade com ferramenta de alto impacto, um martelete por exemplo, deve obedecer às condutas existentes na norma e ter um responsável tecnico. Perfuração de laje, troca de sistemas hidráulicos, elétricos, de gás, demolição de paredes, entre outros, também são atividades que necessitam de responsável técnico, documentações e um Plano de reforma para ser realizadas. A contratação do responsável técnico pela obra é do condômino ou responsável legal pela unidade, mas é recomendável que o síndico seja assessorado por um engenheiro ou arquiteto, que irá orientá-lo sobre o quê solicitar ao condômino e poderá checar a documentação recebida.
Após avaliação e eventual autorização da obra, esta deve ser comunicada a equipe de atendimento do condomínio. Durante a reforma, caso a equipe do condomínio identifique alguma alteração nos planos enviados pelo condômino, o síndico precisa alertá-lo. Em caso de identificação de irregularidade e na recusa de alteração dos procedimentos por parte do condômino é recomendável que o síndico acione sua assessoria jurídica e administradora para que a comunicação de irregularidade seja feita formalmente, que a interrupção da permissão de entrada de materiais e equipe de reforma seja realizada e para que as notificações e providências por parte do condomínio sejam realizadas com segurança jurídica.
No final da reforma o Termo de encerramento da obra deve ser enviado pelo condômino e as autorizações de entradas de materiais e fornecedores devem ser canceladas pelo síndico. Recomenda-se guardar essa documentação para eventual consulta.
O desconhecimento das regras, responsabilidades e sanções é muito comum. Cabe ao síndico comunicar, avaliar e fiscalizar se a reforma comunicada está dentro do informado. Quando cada um desempenha com responsabilidade seu papel a segurança e patrimônio da coletividade são resguardados.
Walmir Mosciaro
OAB/SP 261494
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