CLASSIFICAÇÃO DAS OBRAS DE ACORDO COM O CÓDIGO CIVIL E O QUÓRUM PARA APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL
Um tema bastante discutido em condomínios, até mesmo por questões estruturais e de manutenção, é a realização dos mais diversos tipos de obras – e como elas devem ser feitas.
Isto porque, o que seria uma simples pintura de parede, instalação de toldos, aquisição de móveis novos e artigos decorativos, quando se trata da vida em condomínio, a questão deve ser analisada sob uma ótica diferente, tendo em vista tratar-se de coisa comum a todos.
Primeiramente, cumpre-nos esclarecer que o Código Civil divide os tipos de obras em três grupos, sendo elas: as necessárias, as úteis e as voluptuárias, cada uma definida pelo disposto no artigo 96 do Código Civil. Além disso, para que cada uma destas obras possam ser realizadas, faz-se necessário atingir um quórum específico de votantes em assembleia, que estão previstos no artigo 1.341 do Código Civil.
Desta forma, e para melhor compreensão do tema, elaboramos uma tabela (abaixo) com as principais informações referente a este assunto tão discutido e presente na vida dos condomínios.
| OBRAS | DEFINIÇÃO | QUÓRUM | EXEMPLOS |
| Voluptuárias | São as obras de mero deleite ou recreio, que não aumentem o uso habitual da coisa/espaço. | 2/3 do total de condôminos | Restauração da pintura da fachada, decoração de halls e áreas comuns, reforma da churrasqueira |
| Úteis | São as obras que aumentem ou facilitem o uso do bem. | Maioria dos condôminos | Implantação de medidor de contas individuais, obra para aumento de garagem, construção de bicicletário. |
| Necessárias | São as obras que têm por finalidade a conservação do bem/local/estrutura ou que evitem sua deterioração. | Maioria dos presentes, caso não sejam urgentes | Reparos elétricos, obras de acessibilidade, manutenção dos sistemas de segurança. |
Um ponto ainda bastante relevante sobre o assunto, especificamente sobre obras em playgrounds – que são bastante recorrentes, por conta de toda a segurança e cautela que o local exige –, é que existem normas específicas a respeito do que deve ou não deve/pode ou não pode ter nestes espaços. Como exemplo, podemos citar a norma ABNT NBR 16071, que trata especificamente do tema “segurança em playgrounds”.
Além disso, é muito importante que os condomínios, independentemente do tipo de gestão que adotem, tenham consigo uma equipe jurídica que os assessorem, analisando caso a caso sobre temas referentes às obras, quóruns, respeito à Convenção Condominial e Regimento Interno, bem como adequação às legislações pertinentes e normas específicas. E é por esta razão, que nosso artigo aborda o tema de uma forma ampla e geral, respeitando a particularidade de cada condomínio.
Por fim, um assunto que também merece ser abordado, versa sobre eventual necessidade de aumentar os gastos com as obras além do que foi previsto e aprovado. Se o valor não for emergencial e for preciso alterar o projeto inicial, haverá necessidade de convocação de nova assembleia para aprovar ou não a quantia extra a ser gasta. No entanto, em casos de urgência, em que o gasto seja necessário para a execução ou reparação da obra, o síndico pode, de forma excepcional, aprovar aquele gasto imprevisto, fazendo-o constar como “despesa extraordinária” na futura prestação de contas.
Para que o condomínio esteja sempre em bom funcionamento e em harmonia com os interesses de seus habitantes, se faz necessário sua regular manutenção e organização. E por isso é muito importante a conscientização de todos – proprietários, inquilinos, administradores e síndicos – sobre a necessidade da boa gestão e os impactos que as obras podem ter, além de suas implicações jurídicas, sobre a vida em condomínio.
Isabela Cristina Monteiro Fernandes – OAB/SP 394.874
Mosciaro Sociedade de Advogados
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