AÇÃO DE EXECUÇÃO EM CONDOMÍNIOS
Combater a inadimplência, sempre foi, para os condomínios, uma tarefa árdua, contínua e, certamente, ingrata. Por isso, as execuções oriundas de débitos condominiais são cada vez mais frequentes, principalmente pelo grande volume de acordos rompidos, celebrados diariamente com os condôminos inadimplentes.
Nesse sentido, as inúmeras inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil, promulgado em 2015, vieram facilitar esse processo, chamando a atenção de síndicos, administradores e advogados, porque incluem no rol dos títulos executivos extrajudiciais, previsto no artigo 784, as taxas e despesas advindas de condomínio, o que facilitou o recebimento dos valores em atraso.
Os avanços são verificados, principalmente, por agilizar o processo de execução, uma vez que os títulos não eram classificados como executivos, necessitando-se realizar a cobrança por ação comum, como expressamente previa o CPC de 1973. Isso tornava o procedimento de cobrança das taxas condominiais bem mais morosos, diante da possibilidade de interposição de inúmeros recursos, para somente então obter uma sentença passível de ser executada.
A partir da vigência do novo CPC, é possível encurtar esse caminho, com a execução direta do título extrajudicial. Com isso, poderá, desde o início, requerer a penhora de bens, ativos financeiros ou até mesmo a penhora do imóvel que gerou a referida taxa condominial. Saliente-se que os créditos oriundos de contribuições ordinárias e extraordinárias, previstos no artigo 784, não dizem respeito unicamente às taxas condominiais. Englobam também todo o tipo de crédito aprovado em assembleia ou descrito previamente nas convenções.
Há de se registrar que o mencionado procedimento proporcionou, sem dúvidas, um aumento na celeridade processual, especialmente porque a defesa cabível no processo de execução são os Embargos à Execução, os quais, via de regra, não possuem o condão de suspender o processo. Em outras palavras, são opostos independentemente da realização de penhora, depósito ou caução.
Importante registrar que, conforme dispõe a legislação pátria, notadamente pela redação dada ao artigo 323, nas ações que tiverem por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.
Na mesma perspectiva, tem caminhando o entendimento jurisprudencial, já sedimentado na seara jurídica, em estrita harmonia com os Princípios da Economia e da Celeridade Processual. Isso porque, exigir do credor o ajuizamento de execuções individuais para cada mensalidade inadimplida é impor às partes custos desnecessários. Por essa razão é que os tribunais vêm permitindo a inclusão das parcelas vincendas no objeto da ação de execução, ainda que não exigíveis no momento do seu ajuizamento. Assim, os condomínios podem executar não só as parcelas já vencidas, mas também aquelas que se vencerem após o ajuizamento.
Por sua vez, ao condômino é possível, dentre outras coisas, reconhecendo o crédito, realizar o depósito de 30% (trinta por cento) do valor em execução, acrescido de custas e honorários, requerendo o parcelamento do saldo restante em até 06 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês, conforme autoriza o artigo 916. Desta forma, evitará a constrição de seus bens e outras medidas mais drásticas.
Dado o exposto, insta salientar que o título executivo necessita ser certo, líquido e exigível. Assim sendo, em algumas situações, faz-se necessário que o débito condominial conste dos documentos probatórios, não sendo suficiente a mera declaração do síndico ou administrador. Surge daí, portanto, a necessidade de um assessoramento jurídico prévio, a fim de que as assembleias e Convenções sejam realizadas de forma a atender ao que preceitua a legislação.
William Timóteo OAB/SP – 408175
Mosciaro Sociedade de Advogados
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