Inadimplentes e áreas comuns: decisão recente do STJ ratifica que os devedores não podem ser impedidos de circular pelas áreas comuns do Condomínio
Assunto em constante discussão no meio do direito condominial, o tema dos inadimplentes e as áreas comuns encontrou em nova decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), mais reforço à tese de que: mesmo em dívida com o Condomínio, o devedor não poderá ser impedido de circular pelas áreas comuns do prédio.
Proibir os condôminos de circularem pelas áreas comuns do edifício, não só afronta o Código Civil, como também viola a própria Constituição Federal, que em seu artigo 5º,inciso XV, elenca como uma de suas garantias fundamentais, o direito da livre locomoção, isto é, o direito de ir e vir conferido a todo e qualquer indivíduo em trânsito pelo território nacional.
E não apenas isso. Além da violação constitucional, restringir acesso aos moradores inadimplentes unicamente pelo fato de estarem inadimplentes, também incorre em desrespeito às normas civis, isto porque, como mencionamos, o artigo 1.336, em seu parágrafo 1º, já prevê qual uma das sanções possíveis de ser aplicada ao condômino devedor, sendo ela: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”.
Além disso, o artigo 784, inciso X do Código de Processo Civil, autoriza a cobrança de dívidas condominiais por meio ação de execução, podendo ser a dívida executada diretamente, inclusive sem a necessidade de comunicação ou tentativa de contato extrajudicial com o devedor. Este tipo de cobrança pode levar, inclusive, à penhora de contas bancárias, contas-poupança, busca e apreensão de veículos, além da penhora da própria unidade inadimplente.
E qual a importância de mencionarmos estes dispositivos legais? Tendo em vista que o Condomínio complementa as sanções já previstas por meio de suas normas internas – Convenção e Regulamento Interno – seria ilegal e ilegítimo que o Condomínio ainda criasse “novas” punições aos devedores, como por exemplo, impedir os inadimplentes de adentrar e circular pelas áreas comuns a todos.
É claro que temos o dever de salientar que as sanções já existentes aos devedores – voto sem validade em assembleias, impossibilidade de concorrer aos cargos do conselho diretivo e sindicância, impossibilidade de reservar salões de festas e churrasqueiras etc. – são legítimas e possuem amparo legal, porquanto estes moradores permaneçam na situação de inadimplentes.
Por esta razão, e pelo fato dos Condomínios cada vez mais estarem tentando se valer desse tipo de procedimento – impedir a livre circulação – para com os devedores, é que os Tribunais têm firmado seu entendimento e se posicionando cada vez mais sobre o tema.
Neste sentido, além das teses recém firmadas pelo STJ, podemos citar o exemplo da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso, que obrigou um Condomínio a liberar o acesso às áreas comuns a um condômino devedor, sob pena de multa diária de R$ 500,00 aplicáveis ao próprio Condomínio.
Desta forma, em sendo o condômino proprietário real de sua unidade, possuindo todos os direitos de posse e propriedade que lhe asseguram o Código Civil e a Constituição Federal, incabível impor nova punição aos inadimplentes, como forma de tentar forçar o pagamento do valor devido, uma vez que a própria legislação já prevê os mecanismos adequados para isso.
Assim, ainda que em um primeiro momento a medida possa parecer injusta para os demais, deve-se ter o esclarecimento que a questão da inadimplência, embora seja um problema real e crescente nos Condomínios, deve cumprir sempre o que diz a legislação e as suas normas internas, de forma a preservar e resguardar os direitos e deveres de todos, daquele que deve, daquele que paga em dia, e do Condomínio em geral.
Isabela Cristina Monteiro Fernandes
OAB/SP nº 394.874
Mosciaro Sociedade de Advogados
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