A compra de um imóvel representa, para a maioria das pessoas, a realização de um grande sonho — e também um investimento financeiro relevante. No entanto, quando esse bem apresenta problemas estruturais, vícios construtivos ou defeitos ocultos, surgem dúvidas e preocupações: o que fazer? Quem é o responsável? Quais são meus direitos?
Neste artigo, explicamos a abordagem jurídica para quem comprou um imóvel com defeito, especialmente na planta ou recém-construído.
O que são vícios construtivos e defeitos ocultos?
A legislação brasileira distingue dois tipos principais de problemas em imóveis adquiridos de construtoras:
- Vício de construção (ou vício de obra): refere-se a problemas relacionados à execução da obra, como rachaduras, infiltrações, piso desnivelado, falhas elétricas, entre outros.
- Defeitos ocultos: são falhas não aparentes no momento da entrega, mas que surgem após algum tempo de uso, como infiltrações internas, problemas hidráulicos ou estruturais.
Esses problemas podem comprometer a habitabilidade, segurança e funcionalidade do imóvel, e por isso, têm amparo jurídico específico.
Responsabilidade da construtora: o que diz a lei?
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) protege o comprador nesses casos. Conforme o artigo 18 do CDC, os fornecedores (construtoras e incorporadoras) são responsáveis pelos vícios de qualidade ou quantidade que tornem o produto (no caso, o imóvel) impróprio ou inadequado ao consumo.
Além disso, o Código Civil (art. 618) impõe à construtora a responsabilidade por defeitos estruturais pelo prazo de 5 anos, a contar da entrega da obra.
O que fazer se o imóvel apresentar defeitos?
1. Notifique a construtora formalmente
O primeiro passo é comunicar, por escrito, os problemas detectados. É recomendável incluir laudos técnicos, fotos e relatórios que comprovem os vícios ou falhas. Essa notificação pode ser feita via carta registrada com AR ou e-mail com confirmação de recebimento.
2. Tente uma solução extrajudicial
Em muitos casos, a construtora pode realizar os reparos voluntariamente. O comprador também pode solicitar abatimento proporcional do valor pago ou substituição, nos termos do CDC.
3. Quando não há acordo: ação judicial
Caso a empresa se recuse a resolver o problema ou ofereça uma solução insuficiente, é possível ingressar com uma ação de reparação de danos por responsabilidade civil, que pode incluir:
- Obrigação de fazer (realizar os reparos)
- Indenização por danos materiais (custos com consertos, reformas, prejuízos)
- Indenização por danos morais (sofrimento, transtornos, frustração do objetivo da compra)
Prazos para reclamar
- Vícios aparentes: 90 dias após a entrega das chaves (prazo para reclamar com base no CDC)
- Vícios ocultos: o prazo começa a contar a partir do momento em que o defeito for constatado
- Defeitos estruturais: responsabilidade de 5 anos (art. 618 do Código Civil)
É importante contar com assessoria jurídica especializada, já que cada caso pode ter nuances específicas, e uma atuação técnica bem fundamentada aumenta as chances de êxito.
Conclusão
Se você adquiriu um imóvel com vício de obra, problema estrutural ou defeito oculto, saiba que seus direitos estão protegidos pela legislação brasileira. A atuação de um advogado especializado em direito imobiliário e responsabilidade civil é fundamental para garantir a reparação adequada — seja por meio de acordo ou de ação judicial.
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